关键词: 冷库仓储租赁冷链物流

2022中国高标冷库市场投资机会报告

作者:冷库视界

01 我国冷库市场前景广阔


随着我国经济稳定发展,城镇化进程稳步推进,居民消费水平逐年提高,居民饮食结构的不断升级,促使生鲜类食品的消费量逐年增加,从而推动我国冷库需求增长。


2021年底,国务院印发《“十四五”冷链物流发展规划》,明确冷链物流的战略地位,统筹打造三级节点。多部门多政策的持续加码,从降低物流成本、融资成本、税费成本等方面大力支持,冷库行业处于黄金机遇期。


经冷库视界需求模型测算,2021年我国冷库租赁需求规模达到794亿元人民币,且接下来4年预计将以9%的复合增长率持续增长。


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数据来源:冷库视界,2022年8月


02 高标冷库是投资热点


目前,我国现存冷库中,传统冷库仍是主流,高标冷库占比较低。但高标冷库的需求规模逐年增长,未来增速逐渐加快,主要由两大因素驱动。


流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力:生鲜线上零售是高标冷库租赁需求中占比最大的行业,约占高标冷库总需求的1/3;近年来生鲜线上零售行业进入高速发展阶段,2018-2021年的年复合增长率高达59.4%。


下游用户的冷库需求升级:传统冷库普遍存在效率低下、能耗高和存在食品安全隐患等问题,无法充分满足下游用户的需求,大量需求或将从传统冷库逐渐向高标冷库迁移。


经冷库视界模型测算,2021年我国高标冷库需求规模达到165亿元人民币,未来将加速增长。


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数据来源:冷库视界,2022年8月


03 投资区域选择:长三角和大湾区高标冷库投资机会优于其他城市群


五大城市群人口密集,经济相对发达,生鲜消费量和进口量在全国占比较高,是高标冷库需求集中区域。其中长三角和大湾区消费能力更强,人口更集中。


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数据来源:冷库视界,2022年8月


长三角和大湾区为沿海城市群,聚集了大量港口,生鲜进口总量在五大城市群中位于前列。


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数据来源:冷库视界,2022年8月


综上,长三角和大湾区有大量的高标冷库需求,是高标冷库投资的热点区域。


04 投资标的选择:“大房东+自运营”经营模式的开发商更具投资价值


目前我国高标冷库供给较为分散,市场集中度较低,未来或将加快整合速度。


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数据来源:冷库视界,2022年8月


在众多玩家中,相比于其他经营模式, “大房东+自运营”的经营模式收入结构多样,不仅有租金收入和运营收入,还持有产权,未来可享有土地增值红利。同时由于向用户提供了租赁以外的增值服务,可以更好满足用户的需求,与用户粘性高。专业地产开发商正积极进行全国布局,扩大市场占有率,强化自身仓网能力;此外,产业方开发商自带商流,也是优质投资标的。


冷库视界通过对典型高标冷库项目的收入与运营成本进行分析,得到以下观点:


对于大房东+自运营模式的高标冷库,操作费用为主要收入来源,而成本中人工占比最高。根据服务客户类型不同,典型高标冷库EBITDA可达11%-21%。


大房东模式的库方只提供租赁服务,不提供其他增值服务,收入模式较为单一。典型高标冷库EBITDA约为5%-7%。


在需求支撑和政策鼓励之下,高标冷库市场未来可期。目前我国高标冷库供应较为分散,这也为投资者创造了投资机会,头部企业正加快全国性布局,未来行业将加速整合,整个冷库市场充满了机遇与挑战。有人把冷库当作资本工具,有人想真正改变行业。在当下的窗口期,谁能灵敏应对挑战,抓住机遇,谁就是最终的王者!


  • END
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